Simulador de Financiamento Imobiliário 2026
Compare os sistemas Price e SAC no financiamento da casa própria: parcela, total de juros e quanto o imóvel custa de verdade no fim do contrato.
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Memória de cálculo (passo a passo)
Como funciona o cálculo: Price × SAC
Nos dois sistemas, o ponto de partida é o mesmo: valor financiado = valor do imóvel − entrada, e os juros incidem sempre sobre o saldo devedor. A taxa mensal é obtida da taxa anual pela equivalência de juros compostos — taxa mensal = (1 + taxa anual)^(1/12) − 1 — somada à TR mensal informada, porque nos contratos com TR o saldo devedor é corrigido por esse índice.
Na tabela Price, a parcela é calculada para ser igual em todos os meses: parcela = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). No começo, quase tudo é juro; a amortização cresce com o tempo. No SAC, a amortização é constante (financiado ÷ prazo) e os juros caem junto com o saldo, então a primeira parcela é a maior e a última, a menor. A fórmula do total de juros do SAC é i × amortização × n(n+1)/2. Por amortizar mais rápido no início, o SAC normalmente termina com menos juros pagos que a Price no mesmo prazo e taxa.
O que esta simulação não inclui: seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de administração, avaliação do imóvel e eventuais amortizações extraordinárias. Na prática, a prestação cobrada pelo banco é a parcela calculada aqui acrescida desses itens, e o CET (Custo Efetivo Total) da proposta é sempre maior que a taxa nominal.
Exemplo calculado
| Sistema (imóvel R$ 400.000, entrada R$ 80.000, 10,5% a.a., 360 meses) | Parcela |
|---|---|
| Price — parcela fixa | ≈ R$ 2.814,15 |
| SAC — primeira parcela | ≈ R$ 3.562,33 |
| SAC — última parcela | ≈ R$ 896,31 |
Com financiado de R$ 320.000,00 e taxa mensal de aproximadamente 0,8353%, a amortização do SAC é R$ 320.000,00 ÷ 360 = R$ 888,89 por mês — é por isso que a última parcela do SAC fica perto desse valor.
Perguntas frequentes
Qual sistema é melhor, Price ou SAC?
Depende do orçamento. O SAC paga menos juros no total e a parcela diminui com o tempo, mas começa mais alta. A Price tem parcela fixa e menor no início, o que facilita a aprovação e o planejamento, mas custa mais juros ao longo do contrato.
Por que a parcela real do banco é maior que a simulada?
Porque o banco soma à parcela os seguros obrigatórios (mortalidade/invalidez e danos ao imóvel), a taxa de administração e, em alguns contratos, outras tarifas. Compare propostas pelo CET, não só pela taxa nominal.
O que é a TR e por que ela entra no cálculo?
A Taxa Referencial corrige o saldo devedor nos contratos vinculados à TR. Como ela varia todo mês e não pode ser prevista, aqui ela é um campo editável de estimativa, com padrão 0 — contratos mais recentes costumam usar IPCA ou taxa pré-fixada em vez da TR.
Posso usar o FGTS na entrada?
Em geral sim, para moradia própria dentro das regras do SFH (valor do imóvel dentro do limite do programa, entre outras condições). O FGTS entra como parte da entrada e reduz o valor financiado nesta simulação.
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